משכנתא חדשה

מזל טוב! אתם רוצים לחתום על הלוואת משכנתא חדשה לרכישת דירת מגורים. אולי אתם חושבים פשוט לגשת לבנק, לקחת הלוואה, ולהתחיל את הפרק החדש בחייכם. עם זאת, האמת היא שהלוואת משכנתא היא יותר מורכבת ממה שאתם עשויים לחשוב. הריבית על המשכנתא, שעלתה לא מעט בשנים האחרונות, מייקרת מאוד את עלות ההלוואה (כלומר, את סכום הכסף שתחזירו, לעומת סכום הכסף שלוויתם). משום כך, אין לקחת הלוואת משכנתא מבלי להיעזר במומחים דוגמת נוב פיננסים. 

עם זאת, עד שתשאירו פרטים ויועץ מטעמנו יחזור אליכם ללא עלות, להלן כמה טיפים חשובים שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתא.

אישור עקרוני לפני חתימה

בטרם תחתמו על הלוואת משכנתא, עליכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא למעשה הסכם משכנתא חד צדדי, שבו הבנק מתחייב לתת לכם משכנתא על בסיס הצהרות ראשוניות של הלווים ביחס ליכולותיהם הפיננסיות. עם זאת, מדובר באישור מוגבל בזמן (24 ימים לרוב), כאשר בתקופה הזאת, נדרשים הלווים לספק מסמכים שונים ואישורים, על מנת לקבל את המשכנתא בפועל.

ישנם מקרים בהם ישראלים חתמו על הסכם לרכישת נכס, ורק לאחר מכן, הלכו לקבל אישור עקרוני. עם זאת, לאחר מכן הסתבר לאותם ישראלים שהבנק לא נתן להם בכלל אישור עקרוני למשכנתא (כלומר, הם היו מסורבי משכנתא), מה שאומר שעליהם לסגת מן החוזה לרכישת הנכס, ואגב כך לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים בפיצויים על הפרת חוזה. המסקנה? להוציא אישור עקרוני לפני חתימה על הסכם.

אחוז המימון על הנכס

על מנת לקבל משכנתא, תצטרכו להביא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי ראשוני. כלומר, לא ניתן לקבל יותר מ-75% מערך הנכס בהלוואת משכנתא. עם זאת, מוטב שיהיה לכם סכום גבוה ככל האפשר בטרם תחתמו על המשכנתא: ככל שתקחו הלוואה למימון חלק קטן יותר מהנכס, כך הריביות שתקבלו יהיו טובות יותר. הדירוג הולך בערך כך:

1. מימון של 75% עד 55% מערך הנכס- ריביות גבוהות.
2. מימון של 54% עד 40% מערך הנכס- ריביות בינוניות. 
3. מימון של 39% ומטה- ריביות נמוכות.

האידיאל הוא להביא סכום גבוה ככל האפשר, כדי להקטין את הסיכון ללווה, ולקבל ריביות טובות. 

תקופת החזר המשכנתא

יתכן ותרגישו כי הבנק הולך לקראתכם, כאשר הוא יהיה מוכן לפרוס עבורכם את המשכנתא ככל האפשר. אולם האמת היא, שהריבית על המשכנתא היא שנתית, וככל שההלוואה ארוכה יותר, כך הבנק ירוויח יותר מן העסקה. משום כך, האידיאל הוא לקצר את תקופת ההלוואה ככל האפשר, על מנת להוריד את עלויות הריבית.